KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UYARLANMASI
KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UYARLANMASI
Diğer tüm sözleşmeler gibi kira sözleşmeleri de ifa edilme amacıyla akdedilirler. Kira sözleşmesinde taraflar sözleşmenin süresini, bedelini serbestçe kararlaştırabilirler. Sözleşme kurulduktan sonra olağanüstü bazı değişiklikler meydana gelebilir. Bu değişiklikler ahde vefa ilkesi gereği sözleşme ile üstlenilen edimleri etkilememelidir. Ancak işlem temelinin çökmesi bu kuralın istisnasını teşkil etmektedir.
Kira sözleşmeleri uzun süreli akdedilebilirler ancak uzun süreli olması kira bedelinin uyarlanması davası açabilmek için yeterli değildir. Uzun süreli akdedilen kira sözleşmesinin tarafları akit sözleşme akdedilirken edimler arası dengeyi bozacak herhangi bir değişiklik olmayacağı kabulündedirler. Ancak sözleşmenin kurulmasından sonra öngörülemez bazı olaylar nedeniyle kira bedelinde değişime sebep olabilir. Bu durum taraflar arasındaki dengenin aşırı şekilde bozulmasına ve bu nedenle edimlerin ifasının güçleşmesine neden olabilir. Böyle olunca taraflar hakimden kira bedelinin değişen şartlara uyarlanmasını talep edebilirler.
Sözleşmenin akdinden sonra ortaya çıkan olağanüstü değişiklikler ifanın güçleşmesi durumunda TBK 136. Maddesinde düzenlenen ifanın imkansızlığı durumu meydana gelmez.
İfa halen mümkündür ancak sözleşmenin değişen şartlara rağmen ifa edilmesi taraflar açısından ağır bir mali yük meydana getirmektedir. Bu durumda TBK 138. Madde hükmü uygulama alanı bulur. “Aşırı ifa güçlüğü” hükmü 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nda yer almayan TBK’nın 138. Maddesinde yer almakta olup TBK ile gelen düzenlemelerdendir. Madde aynen şu şekildedir:
III. AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ
MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.
TBK 138. maddesinin uygulanabilmesinin koşulları vardır. Sözleşmenin ifasında karşılaştıkları her güçlük sözleşmenin uyarlanması imkanı tanımaz. TBK 138 ile getirilen koşullar şunlardır:
1-) Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Ortaya Çıkan Değişiklik
Sözleşmenin uyarlanması sözleşmenin ifası sırasında ortaya çıkan her değişiklik ile mümkün değildir. Bu değişikliğin esaslı olması gerekmektedir. Sözleşmenin ifasını etkileyecek değişikliğin sözleşmenin uyarlanması esnasında mevcut olan bir durum olmaması sonradan ortaya çıkması gerekir. Sözleşmenin uyarlanabilmesi için olağanüstü bir durumun meydana gelmesi gerekmektedir. Yargıtay kararlarında da uyarlama için bu koşul aranmaktadır. Olağanüstü durumdan ne anlaşılması gerektiği doktrinde tartışmalı bir konudur.
Bir görüşe göre; toplumun tamamını etkileyen bir olayın meydana gelmesi ve bu olayın objektif nitelikte olması gerekir. Bunlar siyasi veya doğal olaylar olabilirler. Siyasi olaylara ekonomik kriz, borsanın alt üst olması örnek verilebileceği gibi doğal olaylara da deprem, sel gibi doğa olayları örnek verilebilir. Kanaatimizce toplumun tamamını etkileyen olaylara Covid-19 pandemisinde olduğu gibi dünya çapındaki salgın hastalıklar da örnek teşkil edebilir.
Bilindiği üzere Covid-19, Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11.03.2020 tarihinde pandemi ilan edilmiş olup dünya çapında hızla yayılmıştır. Bu nedenle devletlerin salgın hastalık nedeniyle aldıkları birtakım önlemler nedeniyle pandemi öncesi akdedilen sözleşmelerin tarafların üstlendikleri edimlerin ifası hayli güçleşmiştir. Bu sebeple pandemi öncesi akdedilen kira sözleşmelerinin taraflarının kira bedelinin uyarlanması talebiyle dava yoluna başvurdukları bilinmektedir.
Sözleşmenin uyarlanması için toplumun büyük kesimini etkileyen bir olayın gerçekleşmesi gerekmediğini savunan diğer bir görüşe göre ise, sadece kira sözleşmesinin taraflarını etkileyen olağanüstü bir olayın meydana gelmesi yeterlidir. TBK 138. Maddesi hükmü kira sözleşmeleri açısından değerlendirilecek olursa kira sözleşmenin uyarlanabilmesi için kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra geleceğe yönelik bir durumun ortaya çıkması gerekmektedir. Bu durum kira sözleşmesinin kurulması esnasında mevcut ise kira sözleşmesinin uyarlanması imkanı bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin uyarlanması için toplumun genelini etkileyen bir olayın gerçekleşmesi şart olmayıp sözleşmenin taraflarını etkileyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması yeterlidir.
Buna karşın sadece taraflardan birisiyle ilgili olan, örneğin bir fabrikanın yanması, bir terör teşkilatının bombalı saldırısı, taraflardan birinin veya üçüncü kişinin sağlık durumunun bozulması gibi olaylar nedeniyle sözleşmenin uyarlanması mümkün değildir.
TBK 138’de belirtilen olağanüstü duruma kira bedellerinin döviz üzerinden kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde ortaya çıkan devalüasyonlar iyi bir örnektir. Ülkemizde sözleşmenin uyarlanması özellikle 1994 ve 2001 yıllarında yaşanan ekonomik krizler sonucu önem kazanmıştır.
Doktrinde olağanüstü durumun dar yorumlanması gerektiği belirtilmektedir. Bir alışveriş merkezinde mağazaların boş kalması sebebiyle öngörülen konseptin dışına çıkılması, alışveriş merkezi konseptinin kira sözleşmesinin yapılması esnasında gündeme gelmiş veya kira bedellerine yansımış ise kira sözleşmesinin uyarlanması mümkün hale geldiği kabul edilmektedir.
2-) Öngörülemezlik
Kira sözleşmenin uyarlanması için aranan diğer şart, kira sözleşmesi kurulduktan sonra meydana gelen olağanüstü olayın öngörülemez ve öngörülmesi de beklenemez olmalıdır. Kira bedelinin uyarlanabilmesi için ortaya çıkan olağanüstü durumun bilinebilir veya tahmin edilebilir olmaması gerekir. Önceden bilinen veya öngörülebilen olaylara rağmen kira sözleşmesi akdedilmiş ise taraflar sözleşme ile bağlıdır.
Ülkemizde ekonomik krizlerin sıkça yaşandığı düşünüldüğünde, bir önceki ekonomik krizin üzerinden çok geçmeden yeni bir kriz yaşanması nedeniyle öngörülemezlik şartının gerçekleşmemesinden dolayı kira bedelinin uyarlanmasının mümkün olmadığı kabul edilmektedir.
3-) Durum değişikliğinin Talep Eden Taraftan Kaynaklanmaması
Tarafların uyarlama talep edebilmesi için sonradan ortaya çıkan olağanüstü olayın çıkmasında kusuru ya da katkısı olmaması gerekir. Bu durumun ortaya çıkmasında mağdur olan kişinin kusuru veya katkısı bulunuyor ise artık uyarlama talep etmesi mümkün olmayacaktır.
Uyarlama talep eden taraf olağanüstü durumun kendisinde yarattığı güçlüğü hemen karşı tarafa bildirmelidir. Aksi taktirde durumun ağırlaşmasına katkısı olduğu sonucuna varılır. Sözleşme uyarlansa bile geç bildirim nedeniyle hakkaniyete göre karar verilir.
4-) İfanın Beklenemezliği
Bu şart, ifayı talep etmenin dürüstlük kuralına aykırı olması olarak kabul edilmiştir. Yargıtay sözleşmenin uyarlanması için sözleşmenin ifasının çekilmez hale gelmesini aramaktadır. İfanın beklenemezliği şartının somut olayın koşullarına göre değerlendirilmesi gerekir. Sözleşmenin uyarlanmasında aranan bu şartın değerlendirilmesinde hâkimin geniş bir takdir yetkisi bulunmaktadır.
5-) Borcun İfa Edilmemiş Veya İfanın Aşırı Güçleşmesinden Doğan Hakların Saklı Tutularak İfa Edilmiş Olması
TBK’nın 138. maddesi gereğince borçlunun borcu ya hiç ifa etmemiş ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekir. Kanuna bu yönde bir hüküm getirilmesi yerindedir. Özellikle kira sözleşmelerinde uyarlama talep eden kiracının edimini ifa etmemiş olması halinde tahliyesi söz konusu olabilmektedir.
TBK m. 138’in düzenlemesi ile artık ifa edilmiş edimler açısından geriye etkili olarak sözleşmenin uyarlanması mümkündür. Ancak ifanın aşırı güçleşmesinden doğan hakların saklı tutularak ifa edilmiş olmalıdır. Ayrıca kısmi ifa halinde, edimlerin ifa edilmeyen kısmına yönelik uyarlamanın yapılabileceği kabul edilmiştir.
6-) Sözleşmede veya Kanunda Değişen Koşullara İlişkin Herhangi bir Hükmün Bulunmaması
Sözleşme veya kanunda sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmede uyarlama boşluğundan söz edilir. Bu halde hâkimin, sözleşmede bulunan boşluğu doldurması ve kendi koyduğu kurallarla sözleşmeyi uyarlaması gerekir.
Kira sözleşmelerine olumlu veya olumsuz uyarlama hükümleri konulabilmektedir. Taraflar ileride ortaya çıkabilecek durumu öngörebilirler. Bu durumda sözleşmeye uyarlamaya ilişkin hüküm koyabilirler. Bu hüküm ile taraflar sözleşmenin kurulması anında mevcut olan durumların değişmesi halinde sözleşmenin uyarlanacağını kararlaştırabilirler.
Uyarlama Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde aranan şartlar gerçekleştiğinde sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin sonuçlar yine aynı maddede düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, aşırı ifa güçlüğüne dayanan tarafa, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkı tanınmaktadır.
Söz konusu düzenleme ile öncelikle sözleşmenin uyarlanması gerektiği, uyarlamanın mümkün olmaması halinde sözleşmenin sona erdirilmesi kabul edilmiştir. Kira sözleşmelerinin uyarlanması bakımından uyarlama talepleri genellikle kiracı tarafından gündeme getirilmiş olsa da kiraya verenlerin uyarlama talep etmeleri de mümkündür.
Kiracı tarafından kira bedelinin uyarlanmasına en çok dövize endeksli kira sözleşmelerinde yabancı parada yaşanan olağanüstü değişiklikler sebebiyle başvurulmaktadır. Sözleşmedeki yabancı paranın Türk parası karşısında dava tarihi itibariyle değer artışı tespit edilmeli, böylece sözleşmedeki kira parası tarafların amacına uygun objektif iyi niyet hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçüde ve düzeyde yine yabancı para olarak uyarlanmalıdır.
Kiraya veren açısından ise, uzun süreli kira sözleşmesinde kiralanan yerin değerinin önceden öngörülemeyen olağanüstü bir nedenle artmasından kaynaklanmaktadır. Sonuç olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde aranan şartlar gerçekleştiğinde hakimden sözleşmenin uyarlanmasını isteme hakkı bulunmaktadır. Kira bedelinin uyarlanmasını kiracı isteyebileceği gibi kiralayanın da uyarlama talep etmesi mümkündür.